Vous avez acheté un logement neuf en 2013 ou au premier semestre 2014 et vous continuez peut-être à bénéficier d’une réduction d’impôt. La loi Duflot concerne encore certains propriétaires en 2026, mais uniquement au titre d’investissements anciens. Je précise ici les conditions, le calcul, les plafonds de loyer, les obligations déclaratives et les erreurs qui peuvent entraîner une reprise de l’avantage fiscal.
L’essentiel à retenir sur le dispositif Duflot
- Dispositif fermé aux nouveaux investissements depuis le 31 août 2014.
- Réduction de 18 % en métropole et de 29 % outre-mer.
- Engagement de location nue pendant 9 ans comme résidence principale.
- Base limitée à 300 000 € par an et à 5 500 € par m².
- Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds réglementaires.
Un avantage fiscal ancien qui continue parfois en 2026
Le dispositif Duflot a été créé pour soutenir la construction de logements destinés à la location intermédiaire. Il concernait les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. À partir du 1er septembre 2014, le Pinel a pris le relais avec des règles légèrement différentes.
Il n’est donc plus possible, en 2026, d’acheter un logement et de choisir ce régime fiscal. En revanche, une réduction peut encore être versée lorsqu’un investissement ancien n’a pas encore terminé ses neuf années d’imputation. C’est notamment le cas de certains logements achevés en 2017 ou en 2018.
La réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de l’acquisition lorsque celle-ci intervient après l’achèvement. Elle est ensuite répartie en neuf fractions annuelles égales. Le régime concerne aussi, sous conditions, les souscriptions de parts de SCPI réalisées pendant la période d’application.
Les conditions qui ouvraient droit à la réduction
Le logement devait être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement ou assimilé à un logement neuf après certains travaux. Il devait respecter les exigences de performance énergétique applicables à la date de l’investissement. Les logements situés outre-mer relevaient de règles particulières.
L’investisseur devait louer le bien non meublé, à titre de résidence principale du locataire. L’engagement de location était fixé à neuf ans et le locataire ne pouvait pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire.
La localisation comptait beaucoup. En métropole, les communes des zones tendues étaient principalement concernées, notamment les zones A bis, A et B1. Certaines communes en zone B2 pouvaient être admises sous conditions, tandis que la zone C n’ouvrait généralement pas droit à l’avantage.
| Élément contrôlé | Règle principale |
|---|---|
| Nombre de logements | Deux logements au maximum par année d’imposition |
| Base maximale | 300 000 € par contribuable et par an |
| Prix retenu par m² | 5 500 € maximum par m² de surface habitable |
| Location | Location nue pendant neuf ans |
| Occupation | Résidence principale du locataire |
Pour une SCPI, la base retenue ne correspondait pas à la totalité de la souscription. Elle était limitée à 95 % du montant investi. C’est un détail souvent oublié lorsque l’investissement n’a pas été réalisé directement dans un appartement.
Le calcul de la réduction se lit avec deux plafonds
En métropole, le taux était de 18 %. Outre-mer, il atteignait 29 %. Le calcul s’effectuait sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m².
Exemple simple, un appartement acheté 250 000 € en métropole peut ouvrir droit à une réduction théorique de 45 000 €. Cette somme est répartie sur neuf ans, soit 5 000 € par an.
Si le logement a coûté 350 000 €, la base ne pourra pas dépasser 300 000 €. La réduction maximale en métropole sera donc de 54 000 €, soit 6 000 € par an pendant neuf ans. Le plafond de 5 500 € par m² peut aussi réduire la base lorsque le prix du logement est particulièrement élevé.
La réduction Duflot diminue l’impôt sur le revenu, mais ce n’est pas un crédit d’impôt remboursable. Si la fraction annuelle dépasse l’impôt réellement dû, le solde inutilisé n’est ni reporté ni remboursé. C’est pourquoi je conseille toujours de vérifier le montant d’impôt payé avant de considérer l’avantage fiscal comme un gain certain.
Le dispositif entre également dans le plafonnement global des avantages fiscaux. Pour un investissement outre-mer, les règles de plafonnement peuvent être particulières. Le montant affiché dans une simulation ne doit donc pas être confondu avec l’économie réellement obtenue.
Loyer, locataire et location nue demandent une vraie discipline
Le propriétaire ne pouvait pas fixer librement le loyer. Le plafond dépendait de la zone géographique et de la surface du logement. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds mensuels hors charges sont les suivants pour la métropole.
| Zone | Plafond de loyer au m² | Ressources annuelles d’une personne seule | Ressources annuelles d’un couple |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 44 344 € | 66 276 € |
| A | 14,64 € | 44 344 € | 66 276 € |
| B1 | 11,80 € | 36 144 € | 48 268 € |
| B2 et C | 10,26 € | 32 530 € | 43 439 € |
Ces montants correspondent aux plafonds actualisés pour 2026. Ils ne rendent pas automatiquement un logement éligible, notamment en zone B2 ou C. Il faut d’abord vérifier la zone applicable à la date de l’investissement, puis appliquer le barème correspondant au bail.
Le plafond ne se calcule pas toujours en multipliant simplement la surface par le montant affiché. Un coefficient égal à 0,7 + 19/S, où S représente la surface du logement, est appliqué. Il est plafonné à 1,2. Pour un appartement de 40 m², le coefficient est de 1,18.
Les ressources du locataire sont généralement appréciées à partir du revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année. Pour un bail signé en 2026, l’avis d’imposition portant sur les revenus de 2024 sera donc en principe examiné. En cas de changement de locataire, le nouveau dossier doit être contrôlé avec la même attention.
Déclaration, justificatifs et risques de reprise
La réduction se déclare dans la rubrique consacrée aux investissements locatifs de la 2042-RICI. En ligne, il faut sélectionner la rubrique correspondante. Sur papier, la déclaration complémentaire doit être jointe à la déclaration de revenus.
Les revenus locatifs restent déclarés comme des revenus fonciers classiques. La réduction fiscale ne remplace pas la déclaration des loyers, des charges ou des travaux. Il s’agit de deux mécanismes distincts, un point qui provoque encore des erreurs dans les dossiers anciens.
Selon la situation, l’administration peut demander une note d’engagement, le bail, l’avis d’imposition du locataire et les justificatifs liés à l’acquisition ou à l’achèvement du logement. Je recommande de conserver ces documents pendant toute la période d’engagement, puis durant le délai légal de reprise applicable.
La réduction peut être remise en cause si le propriétaire vend le logement trop tôt, cesse de le louer, dépasse durablement le plafond de loyer ou ne vérifie pas les ressources du locataire. Une location meublée, même temporaire, peut également poser problème puisque l’engagement porte sur une location nue.
Une période de vacance n’entraîne pas automatiquement la reprise de l’avantage, mais le propriétaire doit pouvoir montrer qu’il a réellement cherché à relouer le bien dans les conditions prévues. Une simple conservation du logement vacant ou une occupation personnelle prolongée fragilise nettement le dossier.
Le bon réflexe avant de modifier ou vendre un logement Duflot
- Retrouver la date exacte d’achèvement du logement.
- Vérifier le nombre de fractions de réduction déjà utilisées.
- Contrôler le loyer avec le barème applicable au bail en cours.
- Conserver les avis d’imposition des locataires successifs.
- Demander une vérification fiscale avant toute vente ou transformation en location meublée.
En 2026, le dispositif Duflot n’est plus une solution pour un nouvel achat immobilier. Il reste toutefois un engagement fiscal vivant pour certains propriétaires, avec des obligations qui peuvent produire des effets jusqu’à la dernière année de location. Le meilleur calcul ne consiste donc pas seulement à retrouver le taux de 18 % ou de 29 %, mais à vérifier que le bien, le bail et la situation fiscale sont restés conformes pendant toute la durée prévue.
