Une toiture à refaire, une façade structurelle ou des murs porteurs peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros lorsque l’on détient seulement la nue-propriété d’un bien. La déduction fiscale des gros travaux du nu-propriétaire dépend alors de la nature exacte des réparations, du rôle de l’usufruitier et de la mise en location du logement. Je distingue ici les règles encore applicables en 2026, les plafonds, les justificatifs nécessaires et les situations dans lesquelles aucune déduction n’est possible.
Ce qu’il faut retenir avant de payer les travaux
- Depuis 2018, la déduction spéciale des grosses réparations sur le revenu global n’est plus ouverte pour les nouvelles dépenses.
- Le nu-propriétaire peut encore déduire les dépenses de conservation dans ses revenus fonciers si l’usufruitier loue le bien nu et déclare les loyers.
- Les travaux doivent correspondre à de véritables grosses réparations, principalement liées à la structure et au gros œuvre.
- Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 €, hors intérêts d’emprunt.
- Une rénovation énergétique répondant à des conditions précises peut relever d’un plafond porté jusqu’à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027.
La déduction sur le revenu global n’existe plus pour les travaux récents
La première réponse est importante, car beaucoup d’anciens articles entretiennent la confusion. Le régime qui permettait au nu-propriétaire de déduire certaines grosses réparations de son revenu global dans la limite de 25 000 € par an a été supprimé pour les dépenses supportées à compter du 1er janvier 2018.
Cette ancienne règle concernait notamment des biens reçus par succession ou par donation familiale sous certaines conditions. Elle ne permet donc pas de déduire automatiquement une facture payée en 2026 du salaire, de la retraite ou des autres revenus du foyer.
Il reste toutefois une voie fiscale réelle lorsque le bien est loué par l’usufruitier. Les dépenses peuvent être prises en compte pour calculer les revenus fonciers du nu-propriétaire, puis éventuellement créer un déficit foncier. Ce mécanisme est différent de l’ancien régime et ses conditions sont plus strictes.
Quels travaux sont réellement considérés comme de grosses réparations
Le Code civil met les grosses réparations à la charge du propriétaire, donc en principe du nu-propriétaire. L’usufruitier assume les réparations d’entretien, sauf si les désordres importants proviennent de son défaut d’entretien.
La référence centrale est l’article 606 du Code civil. Il vise notamment le rétablissement des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, ainsi que les digues et les murs de soutènement ou de clôture lorsqu’ils sont concernés dans leur ensemble.
| Travaux | Qualification probable | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Réfection complète de la toiture | Grosse réparation | Conserver le devis détaillé et le rapport sur l’état de la couverture |
| Reprise de murs porteurs ou de fondations | Grosse réparation | Faire apparaître le caractère structurel des travaux |
| Remplacement isolé d’une fenêtre | Qualification contestable au titre de l’article 606 | Ne pas confondre remplacement d’équipement et réfection du gros œuvre |
| Peinture, revêtement ou entretien courant | Réparation ou amélioration ordinaire | Le traitement fiscal peut être différent selon la location et le régime choisi |
Le mot « gros » ne suffit pas. Une facture de 30 000 € n’est pas forcément une grosse réparation au sens fiscal. Ce qui compte est la nature technique du chantier, son lien avec la conservation de l’immeuble et la répartition légale des obligations entre usufruitier et nu-propriétaire.
Dans quel cas le nu-propriétaire peut utiliser les revenus fonciers
Le dispositif actuel fonctionne lorsque l’usufruitier donne le bien en location nue à titre onéreux. Les loyers doivent être imposés au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, et non dans celle des bénéfices industriels et commerciaux.
Le nu-propriétaire ne perçoit pas directement les loyers, mais il peut déduire les charges qu’il supporte pour la conservation du bien de ses propres revenus fonciers. Cette déduction s’effectue au régime réel, généralement au moyen de la déclaration 2044.
Les situations suivantes ne produisent pas le même résultat fiscal :
- si l’usufruitier loue le logement vide et déclare des revenus fonciers, la déduction par le nu-propriétaire peut être admise ;
- si l’usufruitier occupe lui-même le logement, il n’existe pas de revenus fonciers auxquels rattacher les travaux ;
- si le bien est loué meublé, les loyers relèvent en principe des BIC et la déduction foncière du nu-propriétaire n’est pas transposable automatiquement ;
- si l’usufruitier met gratuitement le bien à disposition d’un proche, la condition de location à titre onéreux fait défaut.
Je conseille de vérifier ce point avant même de discuter le devis. Le statut fiscal des loyers de l’usufruitier est souvent plus déterminant que le montant de la facture.
Comment fonctionne le déficit foncier
Les travaux déductibles sont additionnés aux autres charges foncières du foyer. Après compensation avec les revenus fonciers, le déficit qui provient de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
La fraction qui dépasse ce plafond est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les intérêts d’emprunt suivent une règle moins favorable, puisqu’ils sont en principe reportables uniquement sur les revenus fonciers futurs.
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Un exemple concret
Un nu-propriétaire supporte 25 000 € de travaux de réfection complète de toiture. Il dispose par ailleurs de 15 000 € de revenus fonciers et de 5 000 € d’autres charges déductibles. Le résultat foncier ressort à 15 000 - 5 000 - 25 000, soit un déficit de 15 000 €.
Dans cet exemple, 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global, tandis que les 4 300 € restants sont reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce n’est pas une réduction d’impôt de 10 700 € : c’est une diminution du revenu imposable, dont l’économie réelle dépend notamment de la tranche marginale d’imposition.
Une majoration temporaire peut s’appliquer aux dépenses de rénovation énergétique permettant de faire passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le plafond peut alors atteindre 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027, mais les travaux, les dates de paiement et les justificatifs doivent respecter des conditions précises.
Quelles preuves réunir avant la déclaration
Une déduction contestée est souvent liée à un dossier mal documenté plutôt qu’à une mauvaise intention. Le nu-propriétaire doit pouvoir prouver qu’il a effectivement payé la dépense et qu’elle lui incombait au regard du démembrement.
- factures détaillées au nom du nu-propriétaire ou documents établissant clairement son paiement ;
- devis, appels de fonds et procès-verbaux d’assemblée générale en cas de copropriété ;
- acte de donation ou déclaration de succession établissant le démembrement ;
- preuve de la location nue par l’usufruitier ;
- éléments montrant que les loyers sont déclarés en revenus fonciers par l’usufruitier ;
- rapport d’architecte, d’expert ou d’entreprise décrivant le caractère structurel des travaux lorsque la qualification est discutée.
Une facture globale intitulée « rénovation complète » est rarement suffisante. Je préfère toujours un devis qui sépare clairement la réfection du gros œuvre, l’entretien, l’amélioration énergétique et les équipements. Cette ventilation réduit le risque de voir toute la dépense rejetée à cause d’une partie non déductible.
La dépense ne doit évidemment pas être déduite deux fois. Si l’usufruitier la prend en charge définitivement, le nu-propriétaire ne peut pas la déclarer comme s’il l’avait personnellement payée.
Les erreurs qui coûtent cher aux nus-propriétaires
La confusion la plus fréquente consiste à appliquer encore le plafond de 25 000 € du dispositif supprimé. Pour une dépense payée en 2026, cette référence est obsolète, sauf situation ancienne très particulière liée à des travaux engagés avant la suppression du régime.
Autre erreur classique, déclarer des travaux alors que l’usufruitier occupe le logement. Dans ce cas, il n’y a pas de loyers imposés en revenus fonciers. La dépense peut rester juridiquement à la charge du nu-propriétaire sans ouvrir, pour autant, un droit à déduction fiscale immédiate.
Il faut aussi surveiller l’engagement de location. Lorsque le déficit foncier est imputé sur le revenu global, le bien doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Une fin de location trop rapide peut entraîner une reprise de l’avantage fiscal.
Enfin, le régime réel est indispensable pour déduire les dépenses effectivement payées. Une déclaration au micro-foncier, fondée sur un abattement forfaitaire, ne permet pas de rajouter séparément le montant de la toiture ou de la façade.
Avant de régler la première facture, sécurisez ces trois points
Demandez d’abord une qualification écrite des travaux. Une toiture entièrement reprise ou un mur porteur consolidé entre plus facilement dans le cadre des grosses réparations qu’une simple remise en état intérieure.
Vérifiez ensuite que l’usufruitier loue bien le logement nu et qu’il déclare les loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Sans cette condition, la déduction au titre des revenus fonciers du nu-propriétaire devient généralement impossible.
Enfin, faites correspondre le payeur, la facture et la déclaration. En pratique, un dossier réunissant l’acte de démembrement, le bail, les factures acquittées et le détail technique des travaux permet de défendre beaucoup plus solidement la déduction en cas de demande de l’administration fiscale.
