Un propriétaire peut encore entendre parler de la loi Borloo lorsqu’il consulte une ancienne déclaration de revenus fonciers ou un dossier de location conventionnée. Pourtant, ce régime n’est plus ouvert aux nouveaux investissements. Je vous explique ce que recouvraient ses deux volets, les conditions qui restent importantes pour les conventions en cours et le dispositif à examiner aujourd’hui.
L’essentiel à retenir sur cet ancien avantage locatif
- Deux dispositifs existaient, le Borloo ancien et le Borloo neuf.
- Aucun nouveau projet ne peut entrer dans ces régimes depuis plusieurs années.
- Le volet ancien reposait sur une convention signée avec l’Anah et un loyer plafonné.
- La déduction pouvait atteindre 70 % des loyers bruts dans certains cas.
- Les conventions encore actives doivent respecter les engagements de location jusqu’à leur terme.
- Pour un nouveau bail, il faut plutôt examiner Loc’Avantages.
[search_image] contrat de location logement conventionné Anah propriétaire bailleur fiscalité France
Deux mécanismes fiscaux sous un même nom
Le terme « Borloo » désigne en réalité deux régimes très différents. Le premier concernait surtout la location d’un logement avec un loyer inférieur au marché. Le second visait l’investissement dans le neuf, avec un système d’amortissement.
| Dispositif | Logement concerné | Avantage principal | Situation en 2026 |
|---|---|---|---|
| Borloo ancien | Logement loué nu, ancien ou neuf, avec convention Anah | Déduction spécifique de 30 %, 60 % ou 70 % des loyers bruts | Réservé aux conventions anciennes encore en cours |
| Borloo neuf | Logement neuf ou assimilé acquis entre 2006 et 2009 | Amortissement et déduction supplémentaire sur les revenus fonciers | Maintien possible pour les engagements historiques |
Cette distinction est essentielle, car les obligations ne sont pas les mêmes. Dans les deux cas, il s’agit de revenus fonciers, et non de revenus issus d’une location meublée. Une erreur de régime peut entraîner une déclaration incorrecte et, dans certains cas, une reprise de l’avantage fiscal.
Le volet ancien liait avantage fiscal et loyer maîtrisé
Le Borloo ancien permettait au bailleur de signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. En échange d’un loyer encadré et de la sélection d’un locataire répondant à des plafonds de ressources, le propriétaire pouvait déduire une partie des loyers bruts de son revenu foncier imposable.
Le logement devait être loué nu, comme résidence principale, et respecter les critères de décence. Le locataire ne pouvait pas être rattaché au foyer fiscal du bailleur, ni être son ascendant ou son descendant. Ces conditions ne concernaient donc pas seulement la fiscalité, mais aussi le contenu concret du bail.
Une déduction différente selon le niveau de loyer
| Type de convention | Location directe | Location avec intermédiation |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 30 % | 70 % dans certaines zones |
| Loyer social ou très social | Jusqu’à 60 % selon la date de la convention | 70 % dans certaines zones |
La location avec intermédiation signifie que le propriétaire loue le logement à un organisme agréé, qui le sous-loue ensuite à l’occupant. Le taux de 70 % était particulièrement intéressant, mais il supposait des conditions plus strictes et ne s’appliquait pas uniformément à toutes les communes.
La convention durait en principe six ans sans travaux et pouvait atteindre neuf ans lorsque le propriétaire bénéficiait d’une aide de l’Anah pour réhabiliter le logement. Les plafonds de loyer et de ressources dépendaient de la zone géographique, de la composition du foyer et du niveau social choisi. Il n’existe donc pas un montant national unique que l’on pourrait appliquer à tous les baux.
Le volet neuf concernait les investissements de 2006 à 2009
Le Borloo neuf, parfois appelé Borloo populaire, ne correspondait pas à une simple location conventionnée dans l’ancien. Il complétait le dispositif Robien recentré pour les logements neufs ou assimilés acquis ou construits entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.
Le propriétaire devait louer le bien nu pendant au moins neuf ans, à titre de résidence principale du locataire. Le loyer et les ressources du locataire étaient plafonnés, avec des règles qui variaient selon la zone du logement.
L’avantage reposait principalement sur un amortissement du prix du logement à hauteur de 6 % pendant sept ans, puis de 4 % pendant deux ans. Une déduction spécifique de 30 % des revenus bruts fonciers pouvait s’y ajouter lorsque les conditions du volet social étaient respectées.
Ce mécanisme est aujourd’hui uniquement historique. Un achat réalisé en 2026 ne peut pas être placé sous ce régime. En revanche, un propriétaire ayant investi à l’époque doit continuer à respecter son engagement, notamment si la période de location obligatoire n’est pas terminée.
Ce qui reste applicable en 2026 pour un bailleur
La question pratique n’est plus de savoir comment adhérer au dispositif, mais de vérifier si un ancien avantage peut encore être conservé. Les demandes de conventionnement pour le Borloo ancien ont été reçues jusqu’au 31 janvier 2017, tandis que les investissements du volet neuf sont encore plus anciens.
Pour une convention en cours, le propriétaire doit conserver le logement en location dans les conditions prévues. Il doit notamment surveiller le montant du loyer, les ressources du locataire, l’usage du logement et la durée d’engagement. Un renouvellement de bail ne permet pas automatiquement de modifier ces paramètres.
La déclaration fiscale demande de la rigueur
Les loyers concernés sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime micro-foncier n’est généralement pas compatible avec une déduction spécifique de ce type. Le bailleur doit donc utiliser la déclaration n° 2044 ou la déclaration spéciale appropriée, en conservant la convention Anah et les justificatifs du bail.
Je conseille de garder ensemble la convention, les avis d’imposition du locataire, les quittances et les documents relatifs aux travaux. Cette organisation paraît simple, mais elle devient précieuse en cas de contrôle, de vente du bien ou de changement de locataire.
Lire aussi : Louer sa résidence secondaire en toute sécurité
La vente ou la rupture des conditions peut coûter cher
Une vente avant la fin de l’engagement, une transformation en location meublée ou un dépassement durable des plafonds peut provoquer une reprise de l’avantage fiscal. Le montant dépend de la situation et des années concernées.
Il faut donc éviter de raisonner uniquement en termes de prix de vente. Avant de signer un compromis, je recommande de vérifier la date exacte de fin de l’engagement et les conséquences fiscales auprès du service des impôts ou d’un professionnel du droit immobilier.
Quel dispositif examiner pour un nouveau bail
Pour un propriétaire qui souhaite aujourd’hui louer avec un loyer inférieur au marché, le dispositif à étudier est principalement Loc’Avantages. Il a remplacé les anciens mécanismes de conventionnement fiscal et repose lui aussi sur une convention avec l’Anah, un loyer plafonné et des conditions de ressources pour le locataire.
La réduction d’impôt varie selon le niveau de loyer et le recours à l’intermédiation locative. Elle peut aller de 15 % à 65 % des revenus bruts du logement, avec une convention généralement conclue pour six ans.
| Situation | Taux indicatif de réduction | Engagement du bailleur |
|---|---|---|
| Location intermédiaire directe | 15 % | Loyer et ressources plafonnés |
| Location sociale directe | 35 % | Conditions sociales plus strictes |
| Intermédiation locative sociale ou très sociale | Jusqu’à 65 % | Gestion par un organisme ou une agence agréée |
Loc’Avantages n’est pas forcément plus rentable dans tous les cas. Un loyer réduit peut diminuer les recettes, tandis que la gestion par un intermédiaire peut modifier les frais et les relations avec l’occupant. Le bon calcul doit comparer le loyer net, la fiscalité, les travaux et le risque d’impayé, pas seulement le taux de réduction annoncé.
Le bon réflexe avant de modifier un bail ancien
Un ancien dispositif fiscal ne se résume jamais à un pourcentage. Il faut relire la convention, identifier le niveau de loyer prévu, vérifier la situation du locataire et déterminer la date exacte de fin de l’engagement.
- Conserver une copie de la convention et du bail signé.
- Vérifier les plafonds applicables à la date du bail ou de son renouvellement.
- Ne pas passer en location meublée sans mesurer les conséquences fiscales.
- Demander un calcul écrit avant une vente ou une résiliation anticipée.
En pratique, le Borloo concerne surtout des dossiers existants. Pour un projet locatif nouveau en 2026, l’analyse doit partir des règles actuelles de l’Anah, de la fiscalité des revenus fonciers et de la rentabilité réelle du logement. C’est cette vérification globale qui évite de conserver un ancien régime par habitude ou de choisir un nouveau dispositif uniquement pour son avantage fiscal affiché.
