Un démembrement de propriété peut donner l’impression qu’une nouvelle transmission intervient lorsque l’usufruit disparaît. En réalité, l’article 1133 du CGI prévoit, dans certains cas, qu’aucun impôt ni taxe ne frappe la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. Je détaille ici les situations concernées, les exceptions, les frais possibles et les démarches à vérifier avec le notaire.
L’essentiel à retenir sur la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété
- Principe : aucune imposition nouvelle lorsque l’usufruit s’éteint par décès ou à l’arrivée du terme prévu.
- Attention : une renonciation anticipée peut être considérée comme une transmission taxable.
- Frais distincts : l’absence de droits de mutation ne signifie pas toujours absence de formalités ou de taxe de publicité foncière.
- Exception importante : l’article 774 bis du CGI vise certains quasi-usufruits portant sur des liquidités.
- Réflexe utile : relire l’acte constitutif et identifier précisément la cause de l’extinction.
Ce que prévoit réellement l’article 1133 du CGI
L’article 1133 du Code général des impôts concerne la réunion de l’usufruit à la nue-propriété. Cette réunion correspond au moment où le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, parce que l’usufruit a pris fin.
Le principe est simple. Lorsque l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier ou par l’expiration de la durée prévue dans l’acte, cette reconstitution de la pleine propriété n’ouvre normalement droit à aucun nouvel impôt ni taxe de mutation. Le texte est en vigueur depuis 1979 et figure toujours dans le CGI en 2026.
Cette règle ne signifie pas que toute l’opération de démembrement est exonérée. Les droits éventuellement dus lors de la donation initiale de la nue-propriété ou lors de la constitution de l’usufruit restent applicables. L’article 1133 évite seulement une seconde taxation au moment où les droits se réunissent.
Usufruit et nue-propriété en termes simples
Pour comprendre la portée de cette disposition, il faut distinguer les deux composantes de la propriété. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété correspond au droit de propriété privé temporairement de cette jouissance.
Un parent peut par exemple donner la nue-propriété d’un logement à son enfant tout en conservant l’usufruit. Le parent continue alors à occuper le logement ou à percevoir les loyers. L’enfant devient pleinement propriétaire lorsque l’usufruit prend fin, sans avoir à payer de nouveaux droits de succession sur cette réunion, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
| Situation | Droit détenu | Conséquence à l’extinction de l’usufruit |
|---|---|---|
| Usufruitier | Usage du bien et perception des revenus | Le droit disparaît au décès ou au terme prévu |
| Nu-propriétaire | Propriété juridique sans jouissance immédiate | La pleine propriété se reconstitue |
| Pleine propriété | Usage, revenus et disposition du bien | Elle est récupérée sans nouvelle mutation dans le cas normal |
La valeur de la nue-propriété peut avoir été calculée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, notamment en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème sert à déterminer les droits lors de la transmission initiale, mais il ne crée pas une nouvelle base taxable au décès lorsque l’article 1133 s’applique.
Dans quels cas l’absence de taxation s’applique
Le décès de l’usufruitier
L’usufruit viager s’éteint normalement au décès de son titulaire. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire du bien déjà reçu ou acquis en nue-propriété. Cette évolution juridique ne constitue pas, en principe, une nouvelle donation ou un legs.
Exemple concret, un parent âgé de 68 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un appartement évalué à 300 000 euros et conserve l’usufruit. Les droits de donation sont calculés au moment de la donation sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Au décès du parent, la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires au titre de l’usufruit lui-même.
L’arrivée du terme d’un usufruit temporaire
Un usufruit peut aussi être prévu pour une durée fixe, par exemple cinq, dix ou quinze ans. Lorsque cette durée arrive normalement à son terme, la réunion bénéficie également du régime de l’article 1133.
La date prévue dans l’acte est essentielle. Une extinction au 30 juin 2030 n’a pas le même traitement qu’une renonciation signée en 2027. Dans le premier cas, le terme contractuel est atteint. Dans le second, l’usufruit disparaît de manière anticipée et l’administration peut rechercher une véritable transmission.
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Les formalités immobilières restent possibles
L’exonération concerne les droits liés à la mutation, mais elle ne supprime pas automatiquement toute formalité. Lorsqu’un acte doit être publié au service de la publicité foncière, l’article 1020 du CGI peut prévoir une taxe de publicité foncière de 0,70 % ou, dans certaines situations, une imposition fixe de 25 euros.
Le montant exact dépend de la nature de l’acte, du bien et des dispositions applicables. C’est une distinction que je conseille de faire systématiquement, car l’expression « aucun impôt ni taxe » est souvent comprise trop largement. Elle ne signifie pas nécessairement que le dossier sera dépourvu de frais notariés ou administratifs.
Quand l’extinction de l’usufruit devient taxable
Le régime favorable ne s’applique pas à toutes les façons de mettre fin à un usufruit. Si l’usufruitier renonce volontairement à son droit avant son terme, l’opération peut être analysée comme une transmission anticipée de l’usufruit.
Cette qualification dépend des circonstances. Une renonciation gratuite au profit du nu-propriétaire peut être assimilée à une donation. Une renonciation assortie d’une contrepartie peut relever d’une mutation à titre onéreux. Dans les deux cas, l’absence de décès ou de terme normal doit alerter.
| Cause de l’extinction | Traitement habituel | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Décès de l’usufruitier | Pas de nouveaux droits sur la réunion | Vérifier les règles successorales et les exceptions |
| Expiration de la durée prévue | Pas de nouveaux droits sur la réunion | Respecter exactement le terme de l’acte |
| Renonciation anticipée | Taxation possible | Nature gratuite ou onéreuse de l’opération |
| Convention entre usufruitier et nu-propriétaire | Taxation possible selon son contenu | Analyser la contrepartie et l’intention libérale |
| Conversion en rente viagère | Mutation généralement taxable | Règles particulières selon l’origine de l’usufruit |
Une décision prise pour des raisons familiales ou financières n’est donc pas automatiquement neutre fiscalement. Le BOFiP précise que la réunion provoquée par une renonciation ou une convention avant l’extinction normale peut donner lieu à l’impôt de mutation prévu pour l’opération réalisée.
Le cas particulier du quasi-usufruit sur une somme d’argent
Le quasi-usufruit concerne notamment les liquidités, les comptes bancaires ou certains actifs consomptibles. L’usufruitier peut utiliser les sommes, mais il doit en principe les restituer à la fin de son droit. Le nu-propriétaire détient alors une créance de restitution contre la succession.
Depuis les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l’article 774 bis du CGI apporte une exception importante à la neutralité prévue par l’article 1133. Lorsque la dette de restitution porte sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit, elle n’est pas toujours déductible de l’actif successoral et peut entraîner des droits de mutation par décès à la charge du nu-propriétaire.
Exemple, un parent donne la nue-propriété de 100 000 euros à son enfant et conserve un quasi-usufruit. Au décès, la créance de restitution ne bénéficie pas automatiquement du même traitement qu’une nue-propriété immobilière. Il faut examiner l’origine des fonds, la rédaction de l’acte et les éventuelles exceptions prévues par l’article 774 bis.
Cette règle ne vise pas indistinctement tous les démembrements. Certaines dettes liées au prix de cession d’un bien peuvent être traitées différemment, notamment lorsqu’il est établi que l’opération n’a pas été réalisée principalement pour obtenir un avantage fiscal. L’analyse de l’acte et des flux financiers devient alors indispensable.
Les contrôles à effectuer avant de conclure le dossier
Dans la pratique, je commence toujours par le document qui a créé le démembrement. Il faut identifier la date, la durée, le caractère viager ou temporaire de l’usufruit, ainsi que les clauses concernant une vente, une renonciation ou un remploi des fonds.
- Relire l’acte constitutif pour connaître la nature exacte de l’usufruit.
- Déterminer la cause de l’extinction : décès, terme, renonciation ou accord entre les parties.
- Vérifier le type de bien : immeuble, parts sociales, portefeuille de titres ou liquidités.
- Rechercher une dette de restitution lorsqu’il s’agit d’un quasi-usufruit.
- Demander au notaire le détail des frais en séparant droits de mutation, taxe de publicité foncière, émoluments et débours.
Pour un bien immobilier, le notaire doit également vérifier la publicité foncière et les éventuelles incidences d’une vente intervenue avant le décès. Pour des liquidités ou des titres, les relevés bancaires, conventions de remploi et justificatifs d’origine des fonds peuvent être déterminants.
Il faut aussi garder à l’esprit l’article 751 du CGI, qui prévoit dans certaines situations une présomption d’appartenance du bien à la succession de l’usufruitier. Une donation régulière, suffisamment ancienne et correctement documentée permet souvent de sécuriser la situation, mais chaque dossier doit être examiné selon ses propres éléments.
Ce que l’article 1133 change réellement pour une succession
Dans le cas classique d’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit, l’article 1133 évite une taxation supplémentaire lorsque l’usufruit disparaît par décès. Le nu-propriétaire récupère donc la pleine propriété sans payer une seconde fois sur la valeur de l’usufruit.
Cette protection a toutefois des limites. Elle ne couvre pas une renonciation anticipée, une opération déguisée, certains quasi-usufruits portant sur de l’argent ni les frais liés aux formalités immobilières. La bonne question n’est donc pas seulement « y a-t-il un usufruit ? », mais plutôt « comment et sur quel bien cet usufruit s’est-il éteint ? »
Avec l’acte d’origine, la date de l’extinction et les justificatifs financiers, le notaire peut généralement déterminer rapidement si la réunion relève du régime normal ou d’une exception. C’est cette vérification factuelle qui permet d’éviter une mauvaise surprise fiscale au moment de la succession.
