Un propriétaire annonce qu’il veut vendre ou reprendre le logement alors que le locataire a 66 ans et vit avec une retraite modeste. Dans ce cas, l’âge seul ne suffit pas à empêcher le congé, mais la loi Alur protège fortement le locataire âgé qui remplit aussi une condition de ressources. Je précise ici les règles applicables, les plafonds 2026, les exigences liées au relogement et les démarches à engager en cas de congé contestable.
Les vérifications essentielles avant de quitter le logement
- L’âge ne suffit pas : le locataire doit avoir plus de 65 ans à la date de fin du bail et respecter un plafond de ressources.
- Le bailleur doit parfois reloger le locataire dans un logement adapté, proche et compatible avec ses possibilités financières.
- En 2026, le plafond indicatif pour une personne seule est de 26 920 € en Île-de-France et de 23 403 € dans les autres régions métropolitaines.
- La protection ne concerne que le congé donné à l’échéance du bail, pour vendre, reprendre le logement ou invoquer un motif légitime et sérieux.
- Les impayés et manquements graves peuvent toujours conduire à une résiliation judiciaire du bail.
Ce que la loi Alur change pour un locataire de plus de 65 ans
La protection vient principalement de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, dont les règles ont été renforcées par la loi Alur. Elle concerne le locataire âgé de plus de 65 ans qui dispose de ressources inférieures à un plafond réglementaire.
Cette règle s’applique aux baux d’habitation constituant la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse en principe d’un logement vide ou meublé. Le bail mobilité, la location saisonnière et certains logements soumis à des régimes spéciaux obéissent à d’autres règles.
Le propriétaire peut donner congé uniquement pour une échéance du bail. Les motifs autorisés restent la vente du logement, la reprise pour y habiter ou loger un proche, ainsi qu’un motif légitime et sérieux, comme des manquements répétés du locataire.
Lorsque les conditions de protection sont réunies, le bail se poursuit normalement sauf si le bailleur propose un relogement conforme aux exigences légales. L’âge ne donne donc pas un droit absolu à rester dans le logement, mais il empêche le propriétaire de demander un départ sans solution sérieuse.
Je conseille de ne pas confondre cette protection avec une interdiction de vendre. Le propriétaire peut vendre un logement occupé et le bail peut être transmis à l’acquéreur. Le congé n’est nécessaire que s’il veut récupérer le logement libre à la fin du bail.
Les trois conditions à remplir pour être protégé
Un âge supérieur à 65 ans à la fin du bail
La date importante n’est pas celle de la réception du congé, mais celle de l’échéance du bail. Le texte vise une personne âgée de plus de 65 ans, ce qui signifie juridiquement qu’elle doit avoir 66 ans ou davantage à cette date.
Une personne qui fête ses 66 ans entre la réception du congé et la fin du bail peut donc entrer dans le dispositif. À l’inverse, avoir exactement 65 ans le jour de l’échéance ne suffit pas toujours au regard de la formulation légale.
Des ressources inférieures au plafond applicable
Le locataire doit également avoir des ressources annuelles inférieures au plafond prévu pour les logements locatifs conventionnés. Le montant dépend de la composition du foyer et de la localisation du logement.
Pour 2026, les montants de référence en métropole sont les suivants.
| Nombre de personnes dans le foyer | Paris et communes limitrophes | Île-de-France hors Paris | Autres régions métropolitaines |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 26 920 € | 26 920 € | 23 403 € |
| 2 personnes | 40 233 € | 40 233 € | 31 254 € |
| 3 personnes | 52 740 € | 48 362 € | 37 584 € |
| 4 personnes | 62 968 € | 57 930 € | 45 374 € |
| 5 personnes | 74 919 € | 68 577 € | 53 376 € |
| 6 personnes | 84 304 € | 77 171 € | 60 156 € |
| Personne supplémentaire | + 9 394 € | + 8 598 € | + 6 710 € |
Ces montants doivent être vérifiés selon la situation exacte du foyer, notamment lorsqu’une personne possède une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité. Les ressources sont appréciées à la date de notification du congé. Il faut donc conserver l’avis d’imposition, les justificatifs de retraite, les prestations perçues et tout document permettant d’expliquer une baisse récente de revenus.
Lire aussi : Louer sans emploi ni garant - les solutions qui fonctionnent
Une personne âgée à charge peut aussi ouvrir la protection
Le dispositif peut s’appliquer même si le locataire n’a pas lui-même plus de 65 ans. Il suffit qu’il ait à sa charge une personne de plus de 65 ans, vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources.
Dans ce cas, le plafond est apprécié en tenant compte du montant cumulé des ressources du foyer. Cette situation est souvent oubliée dans les congés adressés à un enfant qui héberge un parent âgé.
Quel relogement le propriétaire doit-il proposer
Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire. Une simple annonce immobilière ou une proposition vague ne suffit pas nécessairement. L’offre doit être suffisamment concrète pour permettre au locataire de vérifier qu’il peut réellement y vivre.
Le bailleur doit notamment tenir compte du nombre de personnes à loger, de la superficie nécessaire, de l’état de santé, de l’accessibilité du logement et des ressources disponibles pour payer le loyer et les charges.
La proximité géographique est également encadrée. Selon l’organisation administrative du lieu, le logement doit se trouver dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe, dans le même canton ou un canton limitrophe. Dans les autres cas, il doit être situé dans la même commune ou une commune limitrophe, à une distance maximale de 5 kilomètres.
| Élément à vérifier | Ce que l’offre doit permettre d’apprécier |
|---|---|
| Logement | Surface, nombre de pièces, décence et équipements essentiels |
| Accessibilité | Étage, ascenseur, salle de bains, difficultés de déplacement éventuelles |
| Coût | Loyer, charges et compatibilité avec les ressources du foyer |
| Localisation | Secteur géographique autorisé et maintien des repères essentiels |
| Caractère réel de l’offre | Adresse ou description précise, disponibilité et conditions d’accès |
La proposition peut être adressée pendant le délai de préavis et pas forcément avec la première lettre de congé. En pratique, je recommande toutefois au propriétaire de la préparer rapidement et au locataire de demander immédiatement les informations manquantes par écrit.
Le bailleur n’a pas à proposer un logement identique dans chaque détail. En revanche, une offre située très loin, beaucoup plus chère ou manifestement inadaptée à une personne âgée peut être contestée.
Que faire après avoir reçu un congé
La première étape consiste à vérifier la date de fin du bail et le délai de préavis. Pour une location vide, le congé doit généralement parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance. Pour une location meublée constituant la résidence principale, le délai est généralement de trois mois.
Il faut ensuite réunir les documents utiles pour démontrer la situation protégée. L’idéal est d’envoyer au bailleur une copie de la pièce d’identité, un justificatif de domicile, les avis d’imposition et les justificatifs de retraite ou de prestations, en conservant la preuve de l’envoi.
- Vérifier que le congé indique précisément son motif.
- Contrôler qu’il a été transmis par un mode valable, comme une lettre recommandée, un acte de commissaire de justice ou une remise en main propre contre récépissé.
- Calculer l’âge à la date d’échéance du bail.
- Comparer les ressources du foyer avec le plafond correspondant.
- Demander par écrit les caractéristiques du relogement proposé.
- Faire examiner le congé en cas de doute avant de signer un départ ou un accord.
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, dont l’intervention est généralement facultative pour un litige portant sur un congé. Il peut aussi saisir le juge des contentieux de la protection pour demander que le congé soit déclaré irrégulier ou pour obtenir réparation d’un préjudice.
Un congé frauduleux peut entraîner des dommages et intérêts et, lorsque la fraude concerne une vente ou une reprise fictive, une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique ou 30 000 € pour une personne morale. Il ne faut toutefois pas cesser de payer le loyer ni rester dans les lieux sans stratégie juridique claire.
Les limites de cette protection souvent mal comprise
La protection liée à l’âge ne concerne pas tous les problèmes locatifs. Elle ne bloque pas une résiliation judiciaire du bail motivée par des impayés de loyers, des dégradations importantes ou des troubles graves du voisinage.
Elle ne s’applique pas non plus de la même manière lorsque le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans ou lorsque ses ressources sont inférieures au plafond applicable. Dans ces situations, le propriétaire peut en principe donner congé sans être obligé de proposer un relogement.
Enfin, l’âge du locataire ne donne pas automatiquement droit à un logement social, à une baisse de loyer ou à des travaux d’adaptation gratuits. Ces demandes relèvent d’autres dispositifs et dépendent de critères distincts.
Les locataires d’un logement social, d’un logement conventionné ou d’un logement soumis à la loi de 1948 doivent aussi vérifier le régime de leur bail. Les règles de maintien dans les lieux, d’enquête sur les ressources et de résiliation peuvent être différentes.
Le dossier à préparer avant la prochaine échéance du bail
La meilleure protection reste un dossier préparé avant que le conflit ne commence. Je conseille de conserver le bail, ses renouvellements, les courriers du propriétaire, les avis d’imposition et les justificatifs de ressources dans un même fichier.
Si un congé arrive, il faut réagir sans attendre. La date de réception, l’âge à l’échéance et le niveau de ressources déterminent souvent la suite du dossier.
En clair, la loi Alur ne garantit pas un maintien définitif dans le logement à toute personne de plus de 65 ans. Elle impose surtout au bailleur de respecter une procédure stricte et, lorsque les conditions sont remplies, de proposer une solution de relogement réellement adaptée, proche et financièrement supportable.
